“金九”洛阳新建商品房价降0.8%

近日，国家统计局公布9月份70个大中城市房价数据，同比无一上涨，洛阳房价连续小幅下跌。楼市疲软之时，国家出台房贷新政为市场注入强心剂，洛阳市紧跟其后制定政策，目前“认贷不认房”等政策均已逐步落地，但银行贷款利率政策仍未有较大调整，新政能否刺激楼市回暖，需进一步观察。

“金九”成色不足，“银十”回暖难度大

公布数据显示，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，降幅为0.4%，降幅为1.9%。同比下降的城市有58个，持平的城市有2个，上涨的城市有10个。

9月份，洛阳市新建住宅价格指数环比下降0.8%，同比下降1%，定基（与2010年相比）上涨13.1%。洛阳市新建商品住宅价格指数环比下降0.8%，同比下降1%。洛阳市二手住宅价格指数环比下降0.9%，同比上涨1.2%，定基上涨11.1%。

据了解，为冲刺全年销售任务，部分开发商选择在“金九”开盘，使得市场上形成推盘热潮，但9月楼市从销量及房价涨跌来看，依然表现平平，超高的库存量和不景气的去化率让9月的洛阳楼市褪色不少。业内人士分析，楼市表现低迷对洛阳来讲未必是件坏事，因为较大的库存量及长时间的消化周期让很多开发商吃不消，这种情况下房企拿地更加谨慎，会对在做项目更加用心经营。

此外，“金九”的不尽如人意已成定局，受最近房贷利率政策调整信号影响，加重了购房者的观望情绪，在以刚需为主的洛阳市场，即便洛阳有贷款利率调整新政出台，楼市短期内回暖可能性仍较小。

但业内人士认为，市场现在表面上不会有太大变化，贷款利率新政一旦落地，长远来看将刺激楼市回暖，刚需购房者目前可抓住有些开发商让利走量，特价房、成交均价低等机会买入。

政策利好楼市，开发商信心回升

部分政策落地，购房者盼利率调整

据了解，中国银行和工商、浦发、招商、交通等商业银行的洛阳分行，已将“认贷不认房”政策落地，农行和建行洛阳分行表示，尚未接到上级通知，暂时还不能按该政策办理。

尽管《意见》中提到，首套房贷款利率可为贷款基准利率的0.7倍，但交通银行洛阳分行一客户经理表示，目前，交行首套房贷款利率是基准利率，仅有少量客户能拿到9折左右优惠。同时，中行、浦发、工行、建行首套房贷款利率均为基准利率上浮20%，招行则为基准利率上浮15%至20%。

记者走访楼盘发现，因银行贷款利率尚未作出调整，客户希望新利率政策下来后再签约。“现在首套房贷款利率基本都是上浮20%，能调整到基准利率就可以省很多钱。”正在签订认购协议的刘女士说，已经和开发商协商一致，还是等一段时间再办理按揭贷款。

部分开发商表示，很多客户和刘女士持一样的态度，在新政公布后，一些客户通过楼盘的各种优惠促销活动认购了房源，10月份也积累了不少待签约客户。但从客户角度考虑，目前暂停了一些按揭贷款办理，等银行调整后，按新利率办理。

业内人士认为，贷款基准利率打7折，银行方面恐怕很难执行，毕竟他们是企业，需要盈利。此次政府也没有明确要求银行按照下限执行。不过，政策出来是降低了购房门槛，利率虽然还没有达到期望值，但还款压力还是减小了，这会让一部分因为自身购买能力不足或者负担比较重的人，下定决心，释放有效需求。

此外，在二套房按揭贷款方面，建设银行房贷新政细则规定,对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，符合当地购房政策，又申请贷款购买住房，贷款首付款比例60%，贷款利率下限为贷款基准利率的1.1倍。同时，对拥有两套及以上住房并有一笔及以上未结清购房贷款的家庭，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

9月30日，中国人民银行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，修改首套房认定标准，即首套房结清贷款，再买一套房，贷款政策按首套执行。此外，规定中重申了首套房贷的首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况确定。

近日，洛阳市政府常务会议研究并原则通过了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)。《意见》中明确，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍(具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定)。拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构对其执行首套房贷款政策。

公积金政策为职工连续正常缴存6个月(含)以上，可申请住房公积金贷款购房。使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下且完善相关手续的，贷款首付款比例可以不低于20%；套型建筑面积在90平方米以上且完善相关手续的，贷款首付比例可以不低于30%。符合低保、低收入、特困标准的职工，可申请个人住房公积金贷款贴息。

税费方面，对家庭购买首套面积在90平方米以下(含90平方米)住房的，契税按1%税率征收；对面积在90至144平方米(不含90平方米)的首套普通住房，减半征收契税，按2%税率征收。个人转让购买超过5年(含5年)的普通商品房，免征营业税。同时，外地户口在洛购买住房不再提供社保证明和纳税证明。鼓励进城经商、务工的农业转移人口和有条件的农村群众在城镇购买商品住房。

业内人士认为，政策对购房人在资金上、购房条件上予以全方位的支持，必将促使一年来持观望态度的购房人借新政策的出台掀起新一轮的购房热潮。

此外，《意见》中一些措施进一步缓解企业资金不足带来的发展压力，提升企业投资热情，房企在加大推盘力度的同时，借优惠政策的出台，必将进一步合理定价、促使刚需入市，预计房地产市场在资金投入、竣工面积、新开工面积、销售面积等方面将出现环比回升。